毎月お支払いしている修繕積立金や管理費はいったい何に使われているのでしょうか？
そして、その積み立てられたお金は、どんな計画に基づいて何に使われていくのでしょうか？
修繕積立金の性質やマンション管理に関してを学ぶことは、タワーマンションの資産価値を守り続ける為にもとっても大事なことです。
その基礎編として、今回は、修繕積立金に焦点を当ててみました。
将来、タワーマンションは廃墟になるだなんていう巷の噂が現実に起きないためにも、管理組合の一員として修繕積立金に関する知識を得ることには意義があります。
読み進めて頂ければ、タワーマンションの修繕や予算決議の方法も学べちゃいますので、必読ください。
INDEX
①タワーマンションの修繕積立金の相場とは？
| 建物の階数/建築延床面積 | 平均値 | 事例の3分の2が包含される幅 | |
|---|---|---|---|
| ●15階未満 | 5,000㎡未満 | 218円/㎡・月 | 165円～250円/㎡・月 |
| 5,000～10,000㎡ | 202円/㎡・月 | 140円～265円/㎡・月 | |
| 10,000㎡以上 | 178円/㎡・月 | 135円～220円/㎡・月 | |
| ●20階以上 | 206円/㎡・月 | 170円～245円/㎡・月 | |
参考：国土交通省「「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要」 を基にカナタワ運営事務局が作成
※ここで示す「修繕積立金の額の目安」は、
1.主として区分所有者が自ら居住する住居専用の単棟型のマンションを対象に、
2.長期修繕計画作成ガイドライン(平成20年6月国土交通省策定)に概ね沿って作成された長期修繕計画の事例(84事例)を収集・分析し、
3.新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を当該期間で均等に積み立てる方式(均等積立方式)による月額として示したものです。
②マンション修繕積立金の使途とは？
⒈修繕積立金の支払いは多岐にわたる
①大規模修繕工事の積立金として
マンション修繕積立金は、建物や設備の経年劣化に伴う大規模な修繕工事に向けての積立金として使われます。
ただし、修繕費が全額、長期的な修繕計画のために積み立てられるというわけではありません。
②災害や事故などによって発生した修繕
災害や事故に対しては、損害保険や火災保険などに加入していますが、修繕にかかる費用全額が補償されるわけではありません。
そのため、保険を使って修繕し、実際に負担した金額をマンション修繕積立金から差し引くことになります。
③コンサル費用や調査費用
建物や敷地の共有部分を変更したり建て替える際には、必要な外部コンサル費用や調査費用が掛かるケースが殆どです。
こうした事前作業においても、マンション修繕積立金から支払われることになります。
④共用部分変更に伴う設備費用
例えば、敷地内に駐車場や駐輪場を増設したり、屋上部分にパラボラアンテナを設置したり、またインターネット回線の増設やアップグレードなども、マンション修繕積立金から支払われる費用項目です。
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③（修繕積立金の）均等積み立て方式とは？
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マンション修繕積立金の均等積み立て方式は、多くのマンションで採用されている積立方法で、国土交通省が推奨する方法です。
これは、管理組合員が毎年一定額をマンション修繕積立金として負担することによって、実際に修繕が必要になってからではなく、早い段階で修繕資金を集めるというものです。
この方式では、新築マンションでも修繕が必要になってからでも、組合員は毎月同じ金額を修繕費として積み立てることになり、実際に修繕が必要になっても一時的にかかる料金を負担せずに済むというメリットがあります。
新築のタイミングで組合員となり、修繕が必要になる築浅の段階で売却した場合でも、積み立てた修繕費で未使用分を返金してもらうことはできません。
⒈均等積み立て方式のメリット・デメリット
「均等積み立て方式」というやり方は、新築入居開始時に将来必要となる修繕費を計算することから始まります。
そして、その修繕をすることになるであろう年数を検討し、そのコストと期間を計算することによって、毎月の修繕積立金を均等に割り出します。
メリット
この均等積み立て方式のメリットは、ずっと額が同じなので中古でタワーマンションを購入した人にとっては、段階増額積み立て方式よりも負担割合が減るという点ですね。
また、永住したい人が、月々の支払いを将来にわたるまで正確に計算できるので、収支の予測が立てやすいという点もメリットと言えますね。
デメリット
投資目的も含めてタワーマンションを購入して、短期間で手放すことを考えているのであればコスト高となってしまうデメリットがあります。
売却する時も、築年数が低いのに他の物件に比べて修繕積立金の額が高いと考えられてしまい、購入者が渋る原因となってしまうこともありえるわけですね。
④（修繕積立金の）段階増額積み立て方式とは？
クリックで拡大マンション修繕積立金の段階増額積み立て方式は、マンションの修繕が必要になった時に所有している組合員が、修繕にかかる費用を負担するという考えに基づいた積み立て方式です。
建物は、新築の時には修繕はほとんど必要ありませんが、築年数が古くなればなるほど、かかる修繕費は大きくなります。
段階増額積み立て方式では、修繕が必要になった時の組合員が、かかる費用を負担することになるため、同じマンションに長く住めば済むほど、不定期にかかる修繕費が高額になるリスクがあります。
また、修繕が必要になった時にマンションに空室があると、負担分が大きくなるという点もデメリットです。
⒈段階増額積み立て方式のメリット・デメリット
修繕積立のやり方にはいくつかあって、その一つが「段階増額積み立て方式」と呼ばれるものです。
これは、その時々によって積立金の額が変わってくるという方式ですね。
他の言い方をすると、その時々で必要だと考えられる金額をその時々で支払うということになります。
メリット
入居したてのころの負担が少なくなるという点ですね。
全体的な傾向としては、築年数が低い時には修繕積立金の額も低く、築年数が経ち修繕の必要性が高まる時期につれて金額が上がることが一般的です。
デメリット
一方で、後々積立金の額が高くなることが多く、負担が大きくなってしまうというデメリットもありますね。
特に中古物件を購入した場合、より負担する割合が高くなってしまう可能性がありますので、注意したいところですね。
⑤（修繕積立金の）避けたい一時金徴収とは？
マンション修繕積立金は、長期的な修繕計画にかかる費用を事前に算出し、それに基づいて各組合員から徴収されます。
しかし実際に、さまざまな要素で計画よりも多く修繕費がかかる場合があります。
その時には、組合員から予算オーバーした分を一時金徴収として集めることになります。
⑥修繕積立金は変動する要因とは？
このように、修繕積立金の支払いについては主に二つの方式があり、特に前者の段階的増額方式では年度によって支払額が変動することになります。
⒈築年数の経過
築年数が経てば経つほど修繕の必要度が高くなってきますし、実際にすぐにでも手を付けた方が良い箇所が出てくることも多いからですね。
基本的には、この方式だと築年数に比例して修繕積立金の額も高くなっていくという傾向が見られます。
⒉付加的な工事が必要になった場合
法律は時限立法で常に改正されていくものです。
そのため、新築時には想定していなかった構造強化や、新しい設備の導入などを検討する必要が出てくるかもしれません。
また、様々な新しいタイプの災害が増えてきたり、今まで以上に深刻度が増したりしている状況が日本だけでなく世界的にも見られています。
こうしたケースでは、今までの基礎的な修繕積立金に加えて追加で予算を組むことになるわけですね。
⒊設備を急遽変更
具体的には駐車場設備や消防設備、防犯設備などですね。
重複しますが、新築時には法令を満たしていてきちんと稼働していたとしても、法令の改正や社会情勢の変化によって、新しい基準で設備を取り付けたりするよう、管理者に求められることもありえます。
また、元々備えられていた防犯設備では十分な対策ができず、実際にトラブルが起きてしまった場合なども、新たな設備導入を検討することがありますね。
こうした費用は当初の修繕積立金の予算組みには入っていないものですので、追加措置として金額の変動が起こるということになります。
⒋積み立て方式の切り替え
多くのタワーマンションは段階的増額方式を採用していますが、国土交通省は均等積み立て方式を推奨するようになっています。
そのため、このガイドラインに合わせて、将来的な修繕積立金の計算のやり直しをして毎月の固定金額にするケースが見られます。
そうなると、当然支払金額も変わってきて、場合によってはかなりの差が出ることもありますね。
⒌建設コストの上昇
日本は全体的にインフレを進めている状況となっています。
特に建設業においては、人材不足や原料の高騰などによって建築コストが上昇している傾向が一定して見られています。
そのため、必要となる修繕工事の内容は変わらないものの、当初修繕コストを計算した時よりも、相場が高くなっていることが十分に考えられます。
そうなれば、その相場変動に合わせて修繕積立金自体も上げるという結論になるわけですね。
もちろん、これは逆のこともありえますが、一般的な傾向としてはコスト上昇の可能性が高いと言えるでしょう。
⒍予測していなかった事情
代表的な例が災害被害、火災などに遭うといったケースですね。
建物に被害があった場合、景観や安全性を考慮してすぐに修繕作業をする必要が出てくることがあります。
災害の場合には公的な支援策が講じられるかもしれませんが、住民による負担が多少なりとも出てくる可能性は高いでしょう。
こうした不測の事態によって予定外の出費がかかることもありますので、変動の恐れがあるということは前もって意識しておいた方が良いですね。
⑦修繕積立金等の値上げに関する普通決議と特別決議の違いとは？
マンション修繕積立金は、長期的な建物の経年劣化に伴って発生する修繕を全額カバーできることが理想です。
しかし、当初に計画していたよりも修繕費が多くかかる場合には、組合員を集めて行う総会によって、マンション修繕積立金の値上げを決めることができます。
⒈普通決議と特別決議との違い
総会における決議には、普通決議と特別決議とがあります。
普通決議とは？
議決権の半数以上が出席していて、出席者の過半数で可決するというルールがあります。
特別決議とは？
一般的に管理規約の新規設定や変更、廃止などにおいて、特別決議が用いられます。
より重要な案件を決議する場合に用いるため、組合員の4分の3以上が出席し、出席者の4分の3以上が賛成することが、可決のために必要な条件です。
マンション修繕積立金の値上げに関しては、管理費や修繕費の改定ということで、管理規約に大きな変更があるわけではありません。
そのため、普通決議でも問題はありません。
組合員にとっては、毎月支払う修繕費の値上げによって生活に影響が出る可能性はあります。
しかし、国都交通省が公表しているマンション標準管理規約によると、値上げは普通決議でOKとなります。
分譲マンションの購入契約時に考えていたよりも、修繕積立費が後から値上がりすることは、組合員にとっては気持ちが良いものではありません。
そのため近年では、均等積み立て方式で最初から少し多めに徴収し、万が一にも不足することがないように備えるという対策をするマンションが多くなっていますね。
⑧マンション総会決議とは？
⒈総会決議は最高レベルの意思決定方法
マンション総会決議は、管理組合が行う意思決定の中でも、より多くの組合員が参加する最高レベルの意思決定の方法です。
総会は集会と呼ばれることもあり、主に予算決議や修繕計画の策定を行います。
総会には、年に1度定期的に行われる通常総会と、理事会の決議によって不定期に開催される臨時総会とがあります。
臨時総会は、業務の執行や予算の状況について不正が疑われるときなどに開催されることが多いです。
⒉総会は普通決議と特別決議の2種類
総会においては、案件の内容によって普通決議か特別決議かの2種類があります。
可決のための条件は上記しましたが、具体的にどんな内容の意思決定をするかに合わせて、必要な組合員の参加人数と賛成数が異なります。
マンション総会は、開催日の1週間以上前に建物内の掲示板などに掲載されて、全組合員に通知されなければいけません。
出席が難しい場合には、委任状を使って意思表明をしたり、書面で意思表明をするなどの方法で、総会への参加が可能です。
⑨まとめ
いかがでしたか。
今回は修繕積立金に焦点を当てました。
こちらを理解し、管理組合の一員として、今後の長期修繕計画やそれに伴う予算などを把握しておくことは、お持ちのタワーマンションが将来おいくらで売却できるのか？
という問題にも直結していきます。
マンションの価値は、もちろんその総合力（場所であったり、管理会社・分譲会社・建設会社のブランド力）や時代の背景などが大きなウェイトを占めることに間違いはないのですが、さらに掘り下げて言うと実は管理の質や内容が一番の要なのですね。
例えは長期修繕計画の工事費の割合は、以下の通りですが、冒頭でご紹介した国土交通省公表の修繕積立金のガイドラインは、新築後30年間に必要であろう修繕積立金の目安であります。
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当然に新築後30年よりも50年、新築後50年よりも70年経過したときの方が、メンテナンスにはお金がかかるものです。
しかし現状としては、首都圏の約8割のタワーマンションが、築30年以内であるのにも拘らず、この国交省の推奨する修繕積立金額を下回っております。
ご承知の通り、タワーマンションは一般的なマンションと比較すると修繕にかかるお金が膨大です。
このまま、問題をスルーした結果、タワーマンションは将来廃墟になるなんていう巷の噂が現実に起きてしまっては面白くありません。
そしてタワーマンションを高く売却するためにも、全てを管理会社任せにするのではなく、今からでも積極的にこの問題に焦点を当て、マンション管理組合の一員である住民の皆様が、他の区分所有者を牽引していくくらいのマインドを持つことが大事となります。
ちょっと億劫だよねぇ笑という方は、知識だけでもお持ちいただけると幸いです。
総会での意思決定が通りやすくなるかもしれないので笑
少し長くなりましたが、この度も最後までお読みいただきまして有難うございました。
横浜市内のタワーマンションの資産価値を共に上げていきましょう。
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