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何年もつの?タワーマンションの寿命とコンクリートについて

まだまだ歴史の短いとされるタワーマンション。

いったい何年もつのでしょうか?

このまま住んでいても良いのでしょうか?

はたまた

中古の古いタワーマンションって購入しても良いものなのでしょうか?

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の寿命のカギを握る大事な要素の1つはコンクリートです。

だってコンクリが劣化して中の鉄筋等が錆びたらアウトですからね。

今回は、タワーマンションの寿命の要の1つでもあるコンクリートに焦点を当てて、一体全体、タワーマンションは何年もつのかを調査していきます。

タワーマンションを買う前に、そして売る前に必読ください。

⒈一般的なマンションの寿命は何年?

タワにゃん
タワにゃん
まず最初に一般的な所見や事例をチェックしてみようね

①2002年・国土交通省によると

世間一般に多く普及しているマンションの寿命は、2002年国土交通省の報告書によると、実際に建物自体の寿命という観点で見た報告では、平均寿命は46年、建替えの平均築年数は37年。

しかし、この数字の背景には、昭和の高度経済成長期の建設ラッシュ時に乱立されたマンションが、全てではありませんが、社会問題にもなった欠陥マンションが多いとの因果関係によるものとも言われています。

当時は人手も足りず材料も足りずで、採用されたコンクリートも粗悪品が多かったようですね。

また、この事実以外にも、20~30年毎に交換する必要のある給排水管の修繕費用が建物の解体費用を上回るといった側面があったとも専門家の間では言われていますね。

因みに、税制上定められている耐用年数というのは47年ですが、これはマンションの寿命という意味ではなく、減価償却費の算定基準を示すものなので、実際に47年で物理的にボロボロになるという事ではありません。

まぁ、建物のメンテナンス管理や構造、気候などによっても俄然、寿命は変わってきますがね。

②1929年(昭和4年)築のRCマンションは何年もったの?

同潤会アパートと言って、廃止前の内務省が設立した財団法人同潤会が、1924年(大正13年)から1933年(昭和8年)にかけて関東大震災の復興を目的として多くの共同住宅を建設しました。

その中でも鉄筋コンクリート造の上野下アパートは、建て替えまでに築84年も永らえました。

1929年(昭和4年)築の建物です。

上野下アパートの前に建替のために取り壊しとなった同潤会の他のアパートも、約70年生き延びたとの事例もありますね。

③2013年・国土交通省によると

国土交通省2013年「RC造(コンクリート)の寿命に係る既住の研究例」によると、早稲田大学名誉教授・小松幸夫先生(2013年)「建物の平均寿命実態調査」の研究結果では、鉄筋コンクリート(RC造)系住宅の平均寿命は68年。

飯塚裕(1979年)「建築の維持管理」鹿島出版会によると鉄筋コンクリート造の物理的寿命は117年と推定。

1951年の大蔵省主税局「固定資産の耐用年数の算定方式」では、構造体としての鉄筋コンクリートの効用持続年数を、住宅も含む一般建物では120年、外装仕上げにより延命すれば耐用年数は150年との知見があります。

簡単に様々な事例や、見識を上述してみましたが、そもそも論として、タワーマンションは一体全体、何年もつものなのでしょうか?

次の章でその見極めも含め、学んでいきましょう。

⒉タワーマンションは100年持つの?

タワにゃん
タワにゃん
寿命の長いタワマンは、内部の配管や電気設備などメンテナンスや交換がしやすいように作られているのも一つの特徴だよ

チェック項目①「コンセプトを確認する」

100年もつと言われるタワーマンションを建てるためには、コンセプトの立て方自体から考える必要があります。

日本では新しい建物ほど価値が高いと見る向きがあり、築年数が経つほど価値が下がるのが現実ですよね。

欧米では全く逆で、古い建物ほど価値が上がる傾向にあり、人々はより築年数の経ったマンションに住みたがります。

こうした価値観の違いを意識して、アンティークでクラシック、歴史を持つ建物こそ価値が高いマンションであるというコンセプトを基にして作ることが大事になってきますね。

チェック項目②「構造と建材の選定」

実際に計画を立てる際には、構造と建材の選定を根本から従来の方法を見直す必要があります。

通常のマンションは長くて50年程度の寿命ということで作られていますので、その設計では100年マンションは不可能ですね。

日本は湿気と高温、そして地震という、建物にとっては非常に厳しい環境に置かれています。

そのため、採用するコンクリート然りすべての点において、耐久性を高くするということを念頭に置いて構造設計をすべきなのです。

チェック項目③「メンテナンスし易い設計なのか?」

メンテナンスのしやすさということも計算に入れて作っていく必要があります。

建物の構造自体は100年持つとしても、共用部の廊下やエントランス、駐車場などの外装は経年劣化していきます。

見た目が汚くなると不思議なまでに居住者は減ります。

居住者が減るという事は、修繕積立金等の収入が減る事に繋がります。

各戸からの徴収額を一気に上げるケースも見受けられますが、これが原因でさらに人気の下がるマンションもあります。

外装も大事です。

定期的にメンテナンスをして、美しい状態を保てるような工夫をする必要がありますね。

塗装しやすいとか、天然石をできるだけ使ってメンテナンスフリーにするなどの考えを取り入れることができます。

チェック項目④「設備等は定期的に取り換えられる設計なの?」

設備も年数の経過と共に老朽化しますよね。

給排水や安全設備、エレベーターなどの設備は、定期的に交換できるような作りにしておくことが肝心です。

1970年代の高度経済成長期に乱造されたマンションは、20~30年毎に交換する必要のある給排水管設備が、コンクリートに埋設されているものもありました。

設備は快適な暮らしに直結します。

常に良い状態で最新のものに換えられる仕様としておくことで、価値を維持できるわけですね。

チェック項目⑤「100年コンクリートを採用しているのか?」

100年マンションに欠かせないのが、100年コンクリートと呼ばれるコンクリートです。

これは従来のコンクリートよりも強度を高めた、高品質のコンクリートのことです。

その定義としては、大規模修繕をしなくても100年は耐久性を保つとされる質を持っている必要があります。

設計基準強度で言うと、通常のコンクリート造だと24N/mm2(ニュートンパー平方ミリメートル)ですが、100年コンクリートは30N/mm2(ニュートンパー平方ミリメートル)ないといけません。

1㎡あたりの耐荷重量が約3,000トンのコンクリートという事になります。

チェック項目⑥「コンクリートのかぶり厚を確かめる」

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コンクリートのかぶり厚というのは、内部に組まれている鉄筋からのコンクリートの厚みのことです。

当然、かぶり厚が厚ければ、それだけ強度が高く、鉄筋の腐食を防げるというメリットがありますね。

コンクリートの寿命は、品質によって50年から60年、ものによっては100年あります。

水にさらされると、水酸化カルシウム分が出てきてしまうので劣化が進みやすいですし、それが内部の鉄筋の腐食をもたらします。

そのため、品質の高いコンクリートを使うこと、かぶり厚を厚くすることによって、建物全体の寿命を長くすることができるわけですね。

目安としては、かぶり厚3cmで約65年、4cmで約100年となります。

チェック項目⑦「長期修繕計画」を見定める

建物の階数/建築延床面積平均値事例の3分の2が包含される幅
●15階未満5,000㎡未満218円/㎡・月165円~250円/㎡・月
5,000~10,000㎡202円/㎡・月140円~265円/㎡・月
10,000㎡以上178円/㎡・月135円~220円/㎡・月
●20階以上206円/㎡・月170円~245円/㎡・月

参考:国土交通省「「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要」 を基にカナタワ運営事務局が作成
※ここで示す「修繕積立金の額の目安」は、
1.主として区分所有者が自ら居住する住居専用の単棟型のマンションを対象に、
2.長期修繕計画作成ガイドライン(平成20年6月国土交通省策定)に概ね沿って作成された長期修繕計画の事例(84事例)を収集・分析し、
3.新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を当該期間で均等に積み立てる方式(均等積立方式)による月額として示したものです。

 

こちらの表は、タワーマンションも含めた修繕積立金のガイドラインです。

しかし現実は、20階建て以上のマンションにおける推奨された修繕積立金額を下回っているタワーマンションが、全体の約8割。

しかもこの表で推奨されている額は、新築から30年間のものです。

築後30年よりも、築後50年、70年の方が支出は嵩みます。

妬みと言ったやっかみもあると思いますが、「タワーマンションの将来は廃墟だ!」と巷で騒がれている理由はここにあります。

 

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⒊コンクリート豆知識 第4選

タワにゃん
タワにゃん
ちょっとこのあたりで、コンクリートの豆知識をどうぞ。

①低品質のコンクリートってなに?

低品質のコンクリートは強度と耐久性に欠けるため、大規模建設では使ってはいけません。

低品質だと地震や衝撃に対してもろく、鉄骨を入れているとしても、ボロボロとはがれてしまうことがあります。

また、熱に強いのがメリットのコンクリートですが、低品質だと熱が当たるところがもろくなってしまうことがありますね。

同じように、水に弱く、すぐに内部に浸透して、鉄筋を錆びやすくしてしまうというのもリスクを高めます。

メンテナンスを施していない、例えば、昭和40年代のRC造の建物は、簡単にボロボロとはがれますもんね。

従って解体費用も著しく安価なのですが、安価な分、簡単に壊れるということです。

②プレキャストコンクリートってなに?

プレキャストコンクリートというのは、工場で前もって壁面などを作っておき、現場ではそれをクレーンで吊って組み立てていくだけという工法のことです。

型枠の中に鉄骨を組んでコンクリートを流し込むという作業を、現場ではなく工場で行うことで、より仕上がりの良いものとなります。

天候に左右されないので、均一な質のものができるというのもメリットですね。

耐久性の高い建物を作る際には、プレキャスト工法が選ばれることも多くなっています。

③コンクリートの弱点ってなに?

コンクリートは、それだけでは引っ張りに耐えられないという弱点を持っています。

そのため、内部に鉄筋を組むことが必要となっているわけですね。

また、それ自体の重量が重いため、大きな建物だとそれだけで大きな負担となってしまいます。

乾燥するまでに時間がかかるため、均一に質を保ったり作業を効率よく進めていったりするのが難しいことがあるのも、作業者にとっては弱点と言えますね。

④200年コンクリートや500年コンクリートってなに?

100年マンションに使われるコンクリートは、100年コンクリートといって、寿命が今までよりも長いものを使います。

このくらいの品質のコンクリートを使うことが、少なくとも大規模建築においてはスタンダードとなっていますね。

それをさらに上回る品質のコンクリートも開発されて、様々な場所で使われるようにもなっています。

その想定寿命によって、なんと200年コンクリートとか500年コンクリートと呼ばれるものが出てきています。

通常の原料に特殊な物質を混ぜ合わせたり、表面を特殊加工したりすることによって、耐用年数を長くしているのが特徴ですね。

特に、コンクリートは表面が水にさらされると、カルシウムの滲出によって強度が下がる傾向があります。

そこで、水や塩分の侵入を防ぐ加工をするといった工夫がなされているケースも多く見られます。

材質そのものを質の高いものとすると同時に、施工の方法を工夫することによって寿命を延ばしているわけですね。

⒋まとめ

今回は、タワーマンションは何年もつのか?をコンクリートの重要性とともにお送りいたしましたが、答えは、ずばりタワーマンションは100年以上もちます。

しかし、全てのタワーマンションではありません。

以下要件を満たす必要があります。

①コンクリートを含めた構造は万全か?

②メンテナンスしていくための計画は現実的か?

③修繕積立金の積立額とその運用方法は適切か?

④立地は人気のエリアなのか?

上記④については、不動産ですので、どうにも変えられませんが、②と③については、管理組合と管理会社がタワーマンションの資産価値を守り続けるとの目的のもとに結束できていれば、如何様にもなるのはないでしょうか。

人間の内臓を例とするならば、肝臓だけ元気でも、腸だけが元気であっても、他の内臓器官が弱っていれば、元気な肝臓も腸も次第に働きが衰えていきます。

決して健康とは言えません。

タワーマンションの資産価値を守る事もこれと同じことが言えます。

200年マンションという考えも出てきて、さらに長い年数もち、資産価値としても長く続く建物を作るというコンセプトも広がってきています。

従来の考え方とは違うものですので、その建物自体の設計や住民としての心の持ちようにも変化が求められることになります。

技術と考え方の変化に伴って、こうした新しいタイプの建築についても思考を広げたいものですね。

この度も最後までお読みいただきまして有難うございました。

 

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